Možno vás prekvapí, že už samotné určenie jej hodnoty v dedičskom konaní môže mať vplyv na to, koľko neskôr zaplatíte na dani a odvodoch. V článku Vám vysvetlíme, na čo si dať pozor a prečo sa oplatí myslieť na možný budúci predaj už počas dedičského konania.
Nedávna skúsenosť našich klientov nás inšpirovala k napísaniu tohto článku, veríme, že pomôže čo najviac ľuďom. V ňom sa konkrétne budeme venovať predaju zdedenej nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie od dane, t. j.
- nehnuteľnosť bola zdedená nie v prvej línii (teda napr. po strýkovi/tete, súrodencovi,…) a zároveň je predávaná do 5 rokov od úmrtia poručiteľa alebo
- predávaná nehnuteľnosť bola zdedená v prvej línii (napr. po manželovi/manželke alebo po priamom predkovi alebo priamom potomkovi – rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) a poručiteľ nevlastnil danú nehnuteľnosť aspoň 5 rokov
Od kedy sa počíta vlastníctvo zdedenej nehnuteľnosti?
Dátum, od ktorého sa počíta vlastníctvo nehnuteľnosti je deň úmrtia poručiteľa (poručiteľ – po kom sa dedí, kto zomrel).
Po úmrtí je súdom pridelený notár, ktorý má poverenie viesť dedičské konanie. Notár si zvyčajne predvolá osobu, ktorá sa postarala o pohreb poručiteľa. Zisťuje dedičov a aj majetok poručiteľa. Medzi majetok, ktorý spadá do dedičstva radíme:
- nehnuteľný majetok (byty, domy, pozemky,…)
- hnuteľný majetok (cennosti, umelecké diela, zbierky, auto)
- podiely na firme, vklady v bankách, investície,
- dlhy voči bankovým aj nebankovým inštitúciám aj štátu (daňový úrad, Sociálna poisťovňa, zdravotná poisťovňa,…)
Hodnota majetku musí byť vyčíslená v peniazoch (na Slovensku v mene euro). Pri nehnuteľnom majetku má byť jasne konkretizovaná hodnota buď každej nehnuteľnosti zvlášť (napríklad rodinný dom aj priľahlé parcely k pozemkom) alebo definovaná hodnota nehnuteľností, ktoré tvoria tzv. funkčný celok (dom s pozemkami spolu).
Aké sú náklady spojené s dedičským konaním?
z prvých 3 300 eur základu ………………………………………………………….. 2 %,
z presahujúcej sumy až do 16 500 eur základu ………………………………. 1 %,
z presahujúcej sumy až do 33 100 eur základu ………………………………. 0,7 %,
z presahujúcej sumy až do 99 500 eur základu ………………………………. 0,4 %,
z presahujúcej sumy až do 663 800 eur základu …………………………….. 0,2 %,
najmenej 23 eur.
Suma nad 663 800 eur sa do základu nezapočítava.
V prípade, ak bolo konanie o dedičstve zastavené alebo v ňom bolo odmietnuté podanie vo veci samej, odmena notára je 13 eur.
Po skončení dedičského konania sa platí aj súdny poplatok. Ten sa určuje na základe čistej hodnoty dedičstva, ktorá predstavuje rozdiel medzi celkovým majetkom poručiteľa a jeho dlhmi. Súdny poplatok je určený zákonom nasledovne:
do 3 319 eur čistej hodnoty dedičstva 10 eur
do 9 958 eur čistej hodnoty dedičstva 25 eur
nad 9 958 eur z čistej hodnoty dedičstva 0, 2 %, najviac 250 eur
POZOR
Veľa ľudí rozmýšľa – čím menší majetok je v dedičskom konaní, tým menej peňazí zaplatia dediči notárovi. Je teda logické, že dediči sa snažia hodnotu majetku „zmenšiť“, aby neplatili zbytočne vysoké poplatky. ALE – dostávame sa ku koreňu veci – ak sa dediči rozhodnú danú nehnuteľnosť predať a budú musieť z predaja zaplatiť daň zo zisku, čaká na nich fakt v podobe dane zo zisku:
Ako sa počíta daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti?
Predajná cena – (nadobúdacia cena + preukázateľné náklady) = základ dane
Daň = 19% resp. viac v závislosti od výšky základu dane
Taktiež sa zo základu dane platí 16% zdravotný odvod do zdravotnej poisťovne.
Nadobúdacia cena = hodnota nehnuteľnosti uvedená v Uznesení o dedičstve
Preukázateľné náklady = napríklad náklady na rekonštrukciu, náklady za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti realitnou kanceláriou a pod. ).
Spolu min. 35% zo základu dane, čo sa pri niektorých nehnuteľnostiach môže vyšplhať aj na päťcifernú sumu, čo nie je málo.
DÔLEŽITÉ:
Ak si dedičským konaním „zabezpečia dediči“ čo najnižšiu hodnotu nehnuteľnosti, ktorú si budú priať následne do 5-tich rokov predať, znížia si zároveň aj nadobúdaciu cenu, zvýšia si základ dane a teda aj daň zo zisku a odvod do zdravotnej poisťovne, zvlášť, pokiaľ nemajú žiadne preukázateľné náklady súvisiace s danou nehnuteľnosťou.
Pri znížení hodnoty nehnuteľnosti o 50 000 € sa zníži poplatok notárovi o cca 120 € (za predpokladu celého majetku, ktorý podlieha dedičstvu v hodnote 250 000 €, resp. 200 000 €)
Ak bude základ dane o 50 000 € vyšší, než by mohol byť, predávajúci zaplatia na dani a odvode sumu 17 500 €.
Zhrnutie a 2 rady na záver
Pri dedení nehnuteľnosti sa neoplatí pozerať iba na výšku poplatkov, ktoré zaplatíte za dedičské konanie. Ak plánujete zdedenú nehnuteľnosť v budúcnosti predať, hodnota uvedená v Uznesení o dedičstve môže mať významný vplyv aj na vaše budúce daňové povinnosti. Preto odporúčame:
– zaujímajte sa, ako notár definuje majetok v Uznesení a kontrolujte, či je pri každom majetku určená hodnota
– neznižujte umelo hodnotu nehnuteľností, len preto, aby ste zaplatili notárovi nižšie poplatky, zvlášť, ak budete chcieť danú nehnuteľnosť do 5-tich rokov predať.
Zdedili ste nehnuteľnosť a premýšľate nad jej predajom? Radi vám pomôžeme zorientovať sa v celom procese a prejsť s vami jednotlivé možnosti.
REFISTAV-TRADE – váš partner pri predaji, kúpe aj financovaní nehnuteľností.
Kontaktujte nás a dohodnite si nezáväznú konzultáciu.