Kúpa bytu, domu či inej nehnuteľnosti môže byť rýchlejšia a administratívne jednoduchšia, ak má kupujúci peniaze už pripravené na účte. Pri samotnej kúpe tak nemusí čakať na schválenie úveru ani splnenie podmienok jeho čerpania. V realitnej praxi sa takáto kúpa často označuje ako kúpa „v hotovosti“, hoci samotná platba prebieha bezhotovostne.
Kupujúci môže peniaze previesť priamo na účet predávajúceho alebo využiť bankovú vinkuláciu, notársku či advokátsku úschovu. Výber spôsobu úhrady kúpnej ceny a podmienky uvoľnenia peňazí sú dôležité pre ochranu oboch zmluvných strán.
Kúpa nehnuteľnosti prevodom bez hypotekárneho úveru: na čo si dať pozor a ako bezpečne zaplatiť
Kúpa bytu, domu či inej nehnuteľnosti bez hypotéky môže byť rýchlejšia a administratívne jednoduchšia. Kupujúci nemusí čakať na schválenie úveru ani splniť podmienky jeho čerpania. Vlastné peniaze však samy osebe nezaručujú bezpečný obchod. Rozhodujúce je preverenie nehnuteľnosti (ktoré pri hypotekárnom úvere zvyčajne v základnom meradle realizuje hypotekárna banka), kvalitná kúpna zmluva a správne nastavenie úhrady kúpnej ceny.
Jedna z najdôležitejších otázok preto znie: ako zabezpečiť, aby kupujúci získal nehnuteľnosť a predávajúci dostal svoje peniaze?
Kúpa nehnuteľnosti z vlastných zdrojov
Pri kúpe nehnuteľnosti z vlastných zdrojov má kupujúci peniaze na bankovom účte a kúpnu cenu uhrádza bez čerpania hypotekárneho úveru. V realitnej praxi sa takáto kúpa často označuje ako kúpa „v hotovosti“, hoci samotná platba prebieha bezhotovostne.
Kupujúci môže peniaze previesť priamo na účet predávajúceho alebo využiť bankovú vinkuláciu, notársku či advokátsku úschovu. Výber spôsobu úhrady a podmienky uvoľnenia peňazí sú dôležité pre ochranu oboch strán.
Kedy sa kupujúci stáva vlastníkom?
Pri bežnej kúpe nehnuteľnosti sa kupujúci stáva vlastníkom až vkladom vlastníckeho práva do katastra na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania.
Samotný podpis kúpnej zmluvy, zaplatenie celej kúpnej ceny, podanie návrhu na vklad ani odovzdanie nehnuteľnosti a prevzatie kľúčov vlastníctvo nezakladajú. Ani plomba na liste vlastníctva neznamená, že prevod bol schválený. Plomba iba upozorňuje na prebiehajúcu zmenu alebo konanie. Pri bežnom predaji nevzniká vlastníctvo spätne ku dňu podania návrhu; zákon pozná osobitné výnimky pre niektoré prevody.
Práve obdobie medzi podpisom zmluvy a povolením vkladu je dôvodom, prečo sa oplatí venovať spôsobu platby osobitnú pozornosť.
Čo si preveriť pred podpisom zmluvy?
Pred zaplatením rezervačného poplatku alebo kúpnej ceny je rozumné preveriť najmä:
- Predávajúceho a jeho oprávnenie nehnuteľnosť predať. Pozornosť si vyžadujú spoluvlastníci, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov aj zastupovanie na základe plnomocenstva. Je ideálne, ak má k dispozícii kupujúci k nahliadnutiu titul nadobudnutia nehnuteľnosti.
- Aktuálny list vlastníctva. Treba rozumieť zapísaným záložným právam, vecným bremenám, poznámkam aj plombám.
- Rozsah kúpy. Zmluva má správne zahŕňať aj príslušné pozemky, spoluvlastnícke podiely, prístup či parkovacie miesto.
- Technický a právny stav. Preveriť sa oplatí vlhkosť, poruchy, nepovolené úpravy, účel užívania aj súlad skutočného stavu s dokumentáciou.
- Užívanie a odovzdanie. Dôležité sú existujúce nájmy, termín vypratania, vybavenie, ktoré zostáva, aj spôsob odovzdania.
Tieto body je vhodné prejsť s odborníkom ešte predtým, než sa kupujúci zaviaže k platbe. Stav listu vlastníctva treba skontrolovať aj v ďalších rozhodujúcich momentoch obchodu. Naša realitná kancelária ho kontroluje celkovo 4x (pri dohode s predávajúcim o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, pri rezervácii nehnuteľnosti kupujúcim, pred podpisom kúpnej zmluvy, pred zavkladovaním zmluvy na Okresnom úrade – Katastrálnom odbore).
Aké možnosti úhrady kúpnej ceny má kupujúci?
Priamy bankový prevod
Kupujúci pošle peniaze priamo na účet predávajúceho. Je to jednoduché, ale bezpečnosť závisí od načasovania.
Ak kupujúci zaplatí celú cenu pred povolením vkladu a prevod podľa kúpnej zmluvy sa neuskutoční, musí riešiť vrátenie peňazí. Ak sa má platiť až po nadobudnutí vlastníctva, riziko nezaplatenia nesie predávajúci. Samotné potvrdenie o odoslaní platby preto nerieši ochranu oboch strán.
Banková vinkulácia
Pri vinkulácii banka zablokuje dohodnutú sumu a uvoľní ju po splnení stanovených podmienok. Peniaze bývajú viazané na účte kupujúceho. Podmienkou výplaty môže byť napríklad predloženie listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci zapísaný ako vlastník, s presne dohodnutými prípustnými ťarchami.
Notárska úschova
Kupujúci prevedie peniaze na účet notára určený pre úschovu. V zápisnici sa určia podmienky, za ktorých notár peniaze vyplatí predávajúcemu alebo vráti kupujúcemu. Zákon vyžaduje aj identifikáciu účtov a príjemcu. Notár následne postupuje podľa dohodnutých podmienok a zákonných pravidiel úschovy.
Ďalšou možnosťou je advokátska úschova. Aj pri nej treba vopred dôsledne upraviť podmienky prijatia, výplaty a vrátenia peňazí.
Aké nevýhody môže mať vinkulácia oproti notárskej úschove?
Významným rozdielom je riziko exekúcie na účte kupujúceho. Bežná vinkulácia na jeho účte sama osebe nechráni viazané peniaze pred exekučným postihom. Predávajúci sa tak môže dostať do situácie, keď už vlastníctvo previedol, ale výplatu ceny skomplikuje exekúcia. Pri notárskej úschove sa peniaze nachádzajú na účte notára a nakladanie s nimi sa riadi osobitným režimom úschovy.
Pri výbere vinkulácie treba navyše preveriť konkrétne podmienky banky:
- Aké dokumenty banka prijme na uvoľnenie peňazí?
- Dokáže nastaviť výplatu viacerým príjemcom alebo vo viacerých krokoch?
- Čo sa stane, ak kataster konanie preruší?
- Kedy vinkulácia zanikne a ako sa dá predĺžiť?
- Za akých okolností možno podmienky zmeniť alebo peniaze odblokovať?
Tieto otázky sú zvlášť dôležité pri kúpe nehnuteľnosti zaťaženej hypotekárnym úverom predávajúceho. Časť ceny môže smerovať priamo jeho banke a zvyšok predávajúcemu. Platby musia nadväzovať na podmienky splatenia úveru a výmazu záložného práva.
Nemožno však všeobecne tvrdiť, že každá vinkulácia je nevhodná alebo že notárska úschova vyrieši všetky riziká. Rozhoduje konkrétne nastavenie obchodu. Porovnávať treba aj celkové poplatky a rozsah poskytovaných služieb.
Bezpečnosť závisí od podmienok výplaty
Ani úschova nepomôže, ak umožňuje vyplatiť peniaze príliš skoro. Podmienkou výplaty celej ceny by pri bežnom obchode nemalo byť iba podanie návrhu na vklad.
Dokumenty by mali presne určiť, aký stav musí byť preukázaný: kto má byť vlastníkom, ktoré ťarchy môžu zostať a aké ďalšie zápisy výplate bránia. Požiadavka na list vlastníctva úplne „bez tiarch“ nemusí zodpovedať realite, napríklad ak má zostať zachované niektoré z dohodnutých vecných bremien.
Rovnako treba upraviť postup pri zamietnutí alebo zastavení vkladového konania, odstúpení od zmluvy a vrátení peňazí. Kúpna zmluva a podmienky úschovy či vinkulácie musia navzájom nadväzovať.
Peniaze pripravené na účte prinášajú kupujúcemu väčšiu flexibilitu pri kúpe. Jej výhodu najlepšie využije vtedy, keď má preverenú nehnuteľnosť, zrozumiteľné zmluvy a peniaze sa uvoľnia až po splnení presne dohodnutých podmienok.