Rozhodli ste sa predať byt, dom alebo inú nehnuteľnosť?
Možno ste už nejakú svoju nehnuteľnosť predali a máte jasnú predstavu o tom, čo bude nasledovať. Nechcete však tomu venovať čas, ale radi by ste to ponechali na odborníkov. Možno naopak neviete, kde začať. Predaj nehnuteľnosti totiž nie je len o rýchlom nafotení, o vytvorení inzerátu a nájdení kupujúceho. Je to proces, v ktorom je potrebná aj príprava nehnuteľnosti, správne nastavenie predajnej ceny, oslovenie vhodných záujemcov, zabezpečenie obhliadok, následne zmluvnej dokumentácie a v závere aj bezpečný prepis vlastníctva.
Myslíme si, že predaj nehnuteľnosti by nemal byť pre klienta zdrojom stresu. Naším cieľom je sprevádzať vás celým procesom – od prvého stretnutia až po moment, keď úspešne odovzdáte kľúče novému majiteľovi. Pozrite sa s nami na to, ako predaj nehnuteľnosti prebieha krok za krokom.
1. Začíname prípravou nehnuteľnosti
Ako sa hovorí, prvý dojem sa na druhýkrát urobiť nedá.
Práve preto sa pred samotným uvedením nehnuteľnosti na trh spolu pozrieme na jej stav, prednosti a možnosti prezentácie. Niekedy stačí dôkladne upratať, odstrániť osobné veci a vytvoriť viac priestoru. V inom prípade môžu pomôcť drobné úpravy a tzv. homestaging, ktoré zvýraznia potenciál nehnuteľnosti. K téme homestatingu sme sa venovali v inom článku, viac sa dočítate:
https://refistavtrade.sk/homestaging-preco-sa-oplati-pri-predaji-ci-prenajme-nehnutelnosti/refistav-trade.sk
Potenciálneho kupujúceho je potrebné pri pohľade na fotografie či videa prezentujúceho nehnuteľnosť vtiahnuť a motivovať k dohodnutiu osobnej obhliadky. Aby aj počas osobnej obhliadky cítil, že práve tu by mohol nájsť svoj nový domov alebo vhodný objekt pre svoje investičné zámery.
Nemenej dôležité sú informácie a dokumenty o nehnuteľnosti, aby bol celý proces od začiatku správne nastavený. V našej realitnej kancelárii je napríklad jeden z prvých dokumentov, ktoré komunikujeme s majiteľom/majiteľmi predávanej nehnuteľnosti list vlastníctva. Komunikujeme jeho obsah aj dĺžku vlastníctva vzhľadom k možným daňovým povinnostiam. Daňovým povinnostiam sa budeme venovať v ďalšom článku.
Už po prvej obhliadke nehnuteľnosti určenej na predaj zvykneme kontaktovať potenciálnych kupujúcich z našej databázy. Nie raz sa nám podarilo predať nehnuteľnosť ešte pred jej oficiálnym zverejnením na predaj.
2. Fotografie a prezentácia, ktoré zaujmú
Pokiaľ sa nerozhodne niektorý z našich potenciálnych kupujúcich pre kúpu mimo verejného predaja, pokračujeme s prípravou nehnuteľnosti na predaj online.
Záleží na tom, ako je nehnuteľnosť prezentovaná. Kvalitné fotografie, správne zvolené zábery, video a pútavý text dokážu osloviť viac relevantných záujemcov a motivovať ich k osobnej obhliadke. Pri prezentácii sa nesústredíme iba na základné parametre, ako je počet izieb alebo výmera. Každá nehnuteľnosť má svoj príbeh a svoje prednosti. Niekto ocení lokalitu, iný veľkú terasu či lodžiu, záhradu, svetlú obývačku prepojenú s kuchyňou alebo možnosť rekonštrukcie podľa vlastných predstáv. Našou úlohou je nájsť tie správne prednosti a ukázať ich ľuďom, pre ktorých môže byť práve vaša nehnuteľnosť tým pravým miestom na bývanie alebo investíciu.
3. Obhliadky bez zbytočných starostí
Keď sa začnú ozývať záujemcovia, prichádza čas obhliadok. Aj tie sú dôležitou súčasťou celého predajného procesu.
Pre mnohých predávajúcich môže byť organizovanie telefonátov, dohadovanie termínov a opakované obhliadky časovo náročné a stresujúce. Nie každý predávajúci môže telefonovať počas svojej pracovnej doby. Preto vás týmto procesom sprevádzame a pomáhame zabezpečiť, aby obhliadky prebiehali organizovane a profesionálne. Záujemcom poskytneme potrebné informácie, odpovieme na ich otázky a pomôžeme im lepšie pochopiť možnosti nehnuteľnosti. Našim cieľom je nájsť seriózneho kupujúceho, s ktorým bude možné celý obchod bezpečne dotiahnuť do úspešného konca.
4. Keď sa nájde kupujúci: rezervácia a podpis rezervačnej zmluvy
Našli sme záujemcu, ktorý sa rozhodol kúpiť vašu nehnuteľnosť. Čo nasleduje? Hneď v úvode komunikujeme 2 dôležité aspekty:
– forma úhrady kúpnej ceny
– či je potrebné pred kúpou predať inú nehnuteľnosť.
Ak nás kupujúci informuje, že úhradu kúpnej ceny bude financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru, komunikujeme s ním istotu schválenia úveru. Ak sa kupujúci ešte neinformoval v banke resp. nekomunikoval s finančným sprostredkovateľom, máme zásadu, že rezervačnú zmluvu s ním nepodpíšeme skôr, kým nemá za sebou danú konzultáciu a výstup týkajúci sa možnosti financovania.
V prípade potreby s financovaním kúpy vieme odborne pomôcť, veď aj názov našej realitnej kancelárie komunikuje: REality, FInancie, STAVebníctvo. Náš finančný sprostredkovateľ má skúsenosti s hypotekárnymi úvermi od roku 2007.
Jedným z ďalších krokov je rezervačná zmluva. Tá obsahuje práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán – kupujúceho, predávajúceho aj realitnej kancelárie počas celého procesu od rezervácie po odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi. Je to trojstranná dohoda, ktorá je transparentná a každá zo zmluvných strán vie presne, čo je jej úlohou. Práve na osobnom stretnutí komunikujeme celý postup krok za krokom od podpisu rezervačnej zmluvy až po podpis kúpno-predajnej zmluvy.
Pred jej podpisom je dôležité mať jasne dohodnuté podmienky – od kúpnej ceny a spôsob jej úhrady, cez termíny podpisu kúpnej zmluvy až po odovzdanie nehnuteľnosti.
Neexistujú dva rovnaké obchody. Niekto kupuje z vlastných zdrojov, iný využíva hypotekárne financovanie, prípadne kombinuje oboje. Aj preto je dôležité mať celý proces správne nastavený a vedieť reagovať na konkrétnu situáciu. Ak napríklad predajom nehnuteľnosti predávajúci spláca hypotekárny úver, ktorým je zaťažená daná nehnuteľnosť, je potrebné pred podpisom kúpnej zmluvy vyžiadať z banky súhlas s predčasným splatením daného hypotekárneho úveru. Každá banka má na vydanie tohto súhlasu iné lehoty a iné možnosti termínu splatenia. Preto je dôležité správne zosúladenie jednotlivých krokov a termínov, ktoré vyžaduje banka. Jednak banka predávajúceho na splatenie úveru, jednak banka kupujúceho, ktorá financuje kúpu nehnuteľnosti a má lehoty a na načerpanie úveru.
V našej realitnej kancelárii sa na jednotlivé kroky pozeráme komplexne, pretože vieme, že úspešný predaj nie je iba o nájdení kupujúceho, ale aj o tom, aby celý obchod bezpečne, správne chronologicky a bez zbytočných komplikácií prebehol až do konca.
5. Kúpna zmluva a bezpečný priebeh predaja
Po splnení dohodnutých podmienok prichádza na rad príprava kúpnej zmluvy a ďalšej potrebnej dokumentácie. Právna stránka predaja je jednou z najdôležitejších častí celého procesu. Kúpna zmluva musí správne upraviť všetky podstatné podmienky predaja a zároveň chrániť obe zmluvné strany. To má na starosti náš spolupracujúci advokát, ktorý zmluvu aj autorizuje a elektronicky zavkladuje na príslušný Okresný úrad – Katastrálny odbor. Taktiež disponuje plnou mocou zo strany kupujúcich aj predávajúcich na zastupovanie pred príslušným úradom.
Ak kupujúci financuje kúpu prostredníctvom hypotéky, koordinujeme aj postup s financujúcou bankou.
Naším cieľom je, aby klienti vedeli, čo sa v jednotlivých fázach predaja deje, a aby na dôležité kroky neboli sami.
6. Návrh na vklad a prepis vlastníctva
Po informácii kupujúceho, že má pripravené financie na úhradu kúpnej ceny dohodneme termíny podpisu kúpnej zmluvy. Ak kúpu nehnuteľnosti financuje hypotekárna banka, nasleduje podpis záložných zmlúv v banke. Ak si kupujúci praje úhradu kúpnej ceny formou notárskej úschovy, pred podpisom kúpnej zmluvy vybavíme aj úschovu. Všetky termíny však dohadujeme v čo najkratšom časovom slede, aby sme našim klientom šetrili čas.
Medzi jednu z výhod spolupráce s advokátom patrí elektronicky realizovaný vklad zmluvy na Okresný úrad – Katastrálny odbor (ľudovo povedané „kataster“). Ďalšou je splnomocnenie advokáta vo veciach opravy zmluvy pri potenciálnom prerušení konania. Zavkladovanie zmluvy je jeden z kľúčových krokov, ktorým sa proces prevodu vlastníctva posúva do svojej záverečnej fázy. Kupujúci sa stáva právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti až povolením vkladu a vydaním tzv. Rozhodnutia, nie vkladom zmluvy na Okresný úrad.
Predaj nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí významná finančná transakcia. Preto považujeme za dôležité, aby klient počas celého procesu vedel, čo nasleduje a v akej fáze sa jeho predaj nachádza.
7. Odovzdanie nehnuteľnosti a kľúče v nových rukách
Posledným krokom je samotné odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi.
Spoločne sa zaznamenáme stav nehnuteľnosti, stavy meračov, odovzdané kľúče a ďalšie dôležité informácie. Všetko je vhodné zachytiť v odovzdávacom protokole, aby bolo jasné, v akom stave bola nehnuteľnosť odovzdaná. Následne prichádza moment, kam bol celý proces smerovaný – kľúče od vašej nehnuteľnosti prechádzajú do rúk nového majiteľa.
Pre kupujúceho sa začína nová kapitola. Pre predávajúceho sa úspešne uzatvára jedna etapa a otvára sa priestor pre ďalšie plány.
Predaj nehnuteľnosti je cesta. My vás ňou prevedieme.
Každý predaj je trochu iný. Každý klient má inú situáciu, inú nehnuteľnosť a iné plány do budúcnosti. Preto predaj/kúpu vnímame ako proces, pri ktorom je dôležitá dôvera, správne nastavenie jednotlivých krokov a osobný prístup. Od prípravy nehnuteľnosti a jej prezentácie, cez komunikáciu so záujemcami a obhliadky, až po zmluvy, financovanie, kataster a samotné odovzdanie – sme tu, aby sme vám pomohli zvládnuť predaj s väčším pokojom a istotou.
Váš domov má svoj príbeh. A my vám pomôžeme začať jeho ďalšiu kapitolu.
REFISTAV-TRADE – váš partner pri predaji, kúpe aj financovaní nehnuteľností.