Kúpa nehnuteľnosti určenej na bývanie

Začínala som ako maklér kupujúceho. Moji „finanční klienti“ ma oslovili, aby som im pomohla kúpiť a prefinancovať kúpu nehnuteľnosti. 

POSCHODIE

Podľa programu, v ktorom sa spracúvajú znalecké posudky, sú najvyššie ohodnotené nehnuteľnosti nachádzajúce sa na 3. až 6-tom poschodí. Pokiaľ klient disponuje viac ako 20% z kúpnej ceny hotovosťou, nebude problém s prefinancovaním zvyšnej časti kúpnej ceny hypotekárnym úverom. Vtedy odporúčam kúpu aj na nižších či vyšších poschodiach (mimo prízemia a najvyššieho poschodia). Klientov, ktorí si vyslovene prajú najvyššie poschodie (aby im nikto nedupal nad hlavou) upozorním na riziká vyplývajúce z ich požiadavky. Strecha môže zatekať, nemusí byť po rekonštrukcii. Daná nehnuteľnosť sa predáva dlhšie a za nižšiu cenu, podobne ako nehnuteľnosť na prízemí, resp. prvom poschodí.

MESAČNÉ NÁKLADY SPRÁVCOVI BYTOVÉHO DOMU

Kúpiť nehnuteľnosť je jedna strana mince, tou druhou sú náklady súvisiace s jej užívaním. Je rozdiel platiť nájomné spoločenstvu vlastníkov bytov ako Stavebnému bytovému družstvu. Spravidla nižšie nájomné platia majitelia bytov, ktorý správcom je Spoločenstvo vlastníkov bytov. Ešte väčšou devízou je, ak majú samostatný zdroj vykurovania.

STAVEBNÝ MATERIÁL

Na hodnotu nehnuteľnosti vplýva aj materiál, z ktorého je postavený. Klient si môže kúpiť vaľkový dom za účelom chaty s veľkým pozemkom. Ak je jeho kúpna cena nižšia, ako je hodnota domu spolu s pozemkom, hodnota jeho investície neklesne. Dom možno bude musieť s odstupom času zbúrať, zostane mu pozemok. Hodnota pozemku neklesne, netreba zaň platiť nájom ani poistenie. Je reálne postaviť viac bytov, bytový dom môže narásť do výšky. V prípade pozemkov to však neplatí.

Nehnuteľnosti postavené z tehál sa tešia u klientov veľkej obľube. Tehla má dobré tepelno-izolačné vlastnosti, dobre kumuluje teplo (nízke náklady na vykurovanie), má dobré akustické vlastnosti (izoluje zvuk), je to staticky pevný a stabilný materiál. Navyše odoláva požiarom. Disponuje nízkou nasiakavosťou. To všetko sú vlastnosti pre ktoré nehnuteľnosti postavené z tehál dlhodobo neklesajú na kvalite a hodnote. Okrem iného ide o zdravotne nezávadný materiál.

Medzi obľúbený stavebný materiál patrí aj Ytong. Stavba z Ytongu je rýchlejšia, jednoduchšia a menej prácna. Stavby z Ytongu sú viac nasiakavejšie (je ako špongia a v danom prípade je vyššia pravdepodobnosť tvorby plesní) a menej staticky pevné. Majú horšie akustické vlastnosti a menej kumulujú teplo.

Zateplenie je tiež nemenej dôležité, hlavne pri stavbách v Ytongu. Trh ponúka tehly, ktoré nie je potrebné zatepľovať. V bytových domoch jeden majiteľ bytu nemá veľký vplyv pri rozhodovaní, z akého materiálu sa bude bytový dom zatepľovať. Pri rodinných domoch je to iné. Minerálna vlna je síce drahšia, avšak je paropriepustná (nedrží sa vlhkosť v miestnosti a nevytvárajú sa plesne) a poskytuje väčšiu ochranu pred požiarmi. Častejšie sa využíva polystyrén kvôli jednoduchšej manipulácii a cene. Má však zlé akustické vlastnosti a zle reaguje na vlhkosť.

VEK STAVBY

Ak klient kupuje byt v 60-ročnom bytovom dome prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktorý bude splácať 30 rokov, vystavuje sa riziku. Životnosť bytového domu odborníci odhadujú na 80 rokov. Pokiaľ prešiel bytový dom komplexnou rekonštrukciou, jeho vek sa predlžuje o 40 rokov. Mnoho klientov však na kúpu bytu v novostavbe nemá dostatočné finančné možnosti. Vtedy odporúčam kúpu bytu v staršom bytovom dome ako dočasné riešenie. Klient si zastabilizuje finančnú situáciu a s odstupom času – 5-10 rokov mu odporúčam daný byt predať a kúpiť byt v novšom bytovom dome. Dlh na hypotekárnom úvere mu klesne, finančná situácia sa zastabilizuje. Ak sú klientmi manželia, s odstupom času je predpoklad, že aj manželka bude prispievať príjmami do rodinného rozpočtu po materskej a rodičovskej dovolenke.

LOKALITA A OBČIANSKA VYBAVENOSŤ

Pri obhliadke nehnuteľnosti, hlavne ktorá je obývaná, klientom radím: „odmyslite si nábytok, predstavte si prázdnu nehnuteľnosť. Všetko v interiéri viete vymeniť. Nevymeníte lokalitu, rozlohu bytu a poschodie.“ Nevymeníte vzdialenosť od obchodu, od školy, škôlky, zastávky MHD prípadne či máte výťah na medziposchodí.

Pri rodinných domoch nachádzajúcich sa na dedine je dôležitý prístup do mesta a možné čakanie v kolónach v pracovných dňoch.

DISPOZÍCIA BYTU

Rovnako ako pri prenájme, aj pri kúpe nehnuteľnosti na osobné účely je dobrá dispozícia dôležitým aspektom. V Košiciach sú obľúbené byty tzv. pražského typu. Niektoré z nich (sú 3 typy) nemajú ani jednu stenu nosnú, t. z. klient môže vybúvať všetky steny v byte a postaviť ich nanovo tam, kde chce. Vďaka tomu dokáže efektívne využiť každý centimeter. Aj byt o malej rozlohe je možné efektívne zrekonštruovať.

Jednou z podmienok, ktorú mi klienti kladú pri hľadaní bytu je lodžia, balkón alebo terasa. Zvyšujú hodnotu bytu, klienti si na nich radi posedia, vypijú kávu, zafajčia alebo vyvešajú bielizeň. Pokiaľ byt disponuje aspoň jedným z týchto priestorov prislúchajúcich k bytu, jeho hodnota a likvidita sa zvyšuje.

INŽINIERSKE SIETE

U bytov v mestách máme automaticky zaužívané, že sú napojené na všetky inžinierske siete. Tie hodnotím ako dôležité hlavne pri rodinných domoch. Dom, ktorý je napojený na elektrinu, vodou disponuje iba zo studne a má žumpu, má nižšiu hodnotu ako dom vedľa, ktorý disponuje obecnou vodou, elektrinou, plynom i kanalizáciou. Je to iba príklad. Je predpoklad, že dva domy vedľa seba v jednej lokalite by mali byť napojené na rovnaké inžinierske siete 😊

S vodou zo studne ako jediným zdrojom vody môže byť v budúcnosti problém. Dnes môže byť pitná, zajtra už nie. Kvôli znečisteniu. Sme svedkami globálneho otepľovania a studne vysychajú. Veľa ľudí sa dnes dopytuje po tom, aby im boli prehĺbené studne. V minulosti boli prípady, keď rodinné domy v blízkosti lokality, kde sa stavali diaľnice, ostali bez vody zo studne, ako ich jediného zdroja. Určite vyššiu hodnotu má nehnuteľnosť, ktorá disponuje obecnou pitnou vodou.

Kanalizácia, žumpa alebo čistička odpadových vôd? Dôležitá otázka týkajúca sa rodinných domov. Bezúdržbová a najviac oceňovaná je kanalizácia, najmenej žumpa.

Vzhľadom na rast cien energií sa javia byť v nevýhode majitelia nehnuteľností, ktorí majú primárny zdroj vykurovania plyn. Tí využívajú ako druhotný zdroj vykurovania tuhé palivo. Majitelia domov s vykurovaním prostredníctvom elektrickej energie vedia kompenzovať rast cien. Jednou z možností sú solárne panely a obľúbenou formou je vykurovanie domu pomocou tepelného čerpadla. V metropole východu majú majitelia domov, ktorí využívajú elektrickú energiu na vykurovanie, 20 hodín tzv. nočný prúd. Za elektrickú energiu spotrebovanú v tomto čase majú 50% zľavu.

Mnoho záujemcov o kúpu domu či pozemku a následnej výstavby mi hovorí, že mať plynovú prípojku nepovažujú za prioritu. Postačuje im elektrická prípojka.

Pre klientov, ktorí pracujú v IT sfére prevažne z domu je dôležitá „optika“, t. j. vysokorýchlostný internet. Skúsenosti ukázali, že práve na túto problematiku sa pýtajú hneď na začiatku obhliadky.

REKONŠTRUKCIA/ZARIADENIE

Asi pred piatimi rokmi som mala za úlohu jednej pani nájsť vhodný 3 izbový byt na kúpu v Košiciach. Jednou z jej priorít bolo, aby kúpeľňa nebola modrej farby (obklady, dlažba). Priznám sa, prvýkrát som sa stretla s takou požiadavkou.

Z hľadiska likvidity pri predaji nehnuteľnosti rekonštrukcia a zariadenia dokáže ovplyvniť jej cenu. Rýchlejšie sa predá nehnuteľnosť ladená v neutrálnych či zemitých farbách ako nehnuteľnosť, v ktorej je každá izba inej farby. Na zváženie je aj kuchynská linka ladená do sýtych, výrazných farieb. Dané nehnuteľnosti sa pri predaji zvyknú upravovať formou Homestagingu a vymaľovať neutrálnymi farbami. Menej nákladné je zútulniť si bývanie farebnými doplnkami. Ak klienta omrzia, jednoducho ich vymení. Neutrálne farby interiéru dokážu cenu nehnuteľnosti zvýšiť. To majiteľ v prípade nutnosti predaja určite ocení.

Kvalita rekonštrukcie taktiež ovplyvňuje cenu predávanej nehnuteľnosti. Ak majú kupujúci známych, ktorí sa vyznajú v stavebných prácach, štandardne ich prosia o sprievod na obhliadke nehnuteľnosti. Ich názor ovplyvňuje kupujúcich pri rozhodovaní o kúpe a následne aj o rokovaniach o cene nehnuteľnosti. Kupujúci radi zaplatia vyššiu cenu za kvalitne zrekonštruovanú nehnuteľnosť. Nehnuteľnosti po nekvalitnej rekonštrukcii vnímajú kupujúci ako pôvodný stav.

Kúpa nehnuteľnosti určená na bývanie je svojim spôsobom tiež investícia. U niektorých klientov životná. Vlastniť nehnuteľnosť v dobrej lokalite, postavenú či zrekonštruovanú z kvalitných materiálov, v neutrálnych farbách, s inžinierskymi sieťami a pri bytoch na dobrom poschodí je polovicou úspechu pri rýchlom predaji v prípade nevyhnutnosti. Za trhovú cenu.

Bez ohľadu na to, kedy a akú nehnuteľnosť si kúpime či predávame, odporúčam mať napamäti: realitný trh patrí medzi tzv. cyklické odvetvia (ako aj stavebníctvo či automobilový priemysel). Ako sa darí ekonomike danej krajiny/spoločenstva, tak sa bude dariť aj trhu s nehnuteľnosťami.